Im März 2017 hat die Gemeinde Gelting den Bebauungsplan Nr. 20 „Geltinger Bucht“ aufgestellt. Ziel der Planung war die Entwicklung eines Wohngebiets am nördlich Rand der Ortslage Gelting. Bereitgestellt wurden ca. 65 Baugrundstücke, auf denen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und kleinteilige Wohnungen für Single- und Seniorenhaushalte entstehen sollten. Insgesamt sollten ca. 95 Wohneinheiten zur Wohnraumversorgung des ländlichen Zentralorts Gelting und Nahbereich entstehen.

Entsprechend dem Planungsziel „Entwicklung eines Wohngebiets“ wurden die Bauflächen im Geltungsbereich als Allgemeine Wohngebiete (WA) nach § 4 BauNVO ausgewiesen. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wurden ausgeschlossen, „da diese Art von Betrieben nicht zu dem speziellen Charakter des Wohngebiets abseits der Haupterschließungsstraßen passt“ (s. Begründung zum B-Plan Nr. 20 „Geltinger Bucht“, S. 5).

Beherbergungsbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe wurden nicht ausgeschlossen und können daher ausnahmsweise zugelassen werden. Während des Aufstellungsverfahrens und zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 20 war die Ergänzung der Baunutzungsverordnung durch §13 a „Ferienwohnungen“ noch nicht gegeben.

Bereits mit den ersten Bauanträgen, aber auch in der Folge als Anträge auf Nutzungsänderung wurde für viele Wohnungen im Gebiet die Nutzung als Ferienwohnung beantragt. Etliche Wohnobjekte wurden von auswärtigen Personen erworben und als Renditeobjekte touristisch vermietet.

Mehr als 15 % der vorhandenen Wohnungen sind bisher als Ferienwohnung genehmigt. Weitere werden ohne Genehmigung an Touristen vermietet.

Mit der fortschreitenden Umwandlung von Dauerwohnraum in gewerblich genutzte Ferienwohnungen wird der Mangel an Dauerwohnraum in der Region verschärft und droht der Charakter des Wohngebiets „Up de Barg“ zu einer Ferienhaussiedlung zu kippen, was für einen ständigen Wechsel von „Bewohnern“ und deutlich mehr Unruhe und Bewegung im Wohngebiet verbunden ist. Zudem wird das Entstehen von Nachbarschaftsnetzwerken behindert und damit ein wesentliches Element der dörflichen Gemeinschaft geschwächt.

Die zwischenzeitlich geänderte Rechtslage erfordert eine Änderung des Bebauungsplanes. Um das ursprüngliche Planungsziel der Ausweisung eines Wohngebiets zur Wohnraumversorgung zu sichern, ist die Regulierung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen und Zweitwohnungen erforderlich.

Für baurechtlich bereits genehmigte Ferienhäuser/-wohnungen gilt der Bestandsschutz auch beim Wechsel des Eigentümers.

Ähnlich verhält es sich mit genehmigtem Zweitwohnen. Allerdings erlischt die Genehmigung beim Wechsel des Eigentümers.

Die Rückmeldung des Kreises und des Landes haben klargestellt, dass ein Bestandschutz für Zweitwohnungen bei einem Eigentumswechsel nicht, wie geplant, möglich ist. Zweitens sind etliche Einwände von Bürgern zum Verbot von Zweitwohnungen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragen worden und drittens sieht die Gemeinde, auf Grund der noch nicht abschließend geklärten Rechtslage, Risiken bezüglich der Durchsetzbarkeit beim Verbot von Zweitwohnungen im Bestand.

Dies führte in der Abwägung, sowohl im Infrastruktur- und Umweltausschuss, als auch in der Geeindevertretung dazu, vom Verbot der Zweitwohnungen abzurücken und die 1. Änderung des B-Plans 20, wie im Ursprung, beim Verbot von neuen (!) Ferienwohnungen zu belassen, für die es dann auch über einen Eigentümerwechsel hinaus Bestandsschutz nach heutiger Rechtslage gibt.